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中国的房价为什么这么高?

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中国的房价为什么这么高

中国的房价为什么这么高

对于白领们来说,房子是个伤痛脑筋的事,在房子面前才会知道做个老百姓的渺小。想有个安稳的小窝需要几代人的努力。世界上恐怕没有哪个经济学家或者预言家能想象到一个房子竟然能凝结那么多的看似风马牛不相及的元素,然而随着疯狂的房价和无厘头的调控,勤劳而聪明的中国人不断创造着新的经济现象和消费行为,戏称“被逼的”。于是,丈母娘房、学区房、投资房、改善房、刚需房等各种“需求型号”的购房,可谓总有一款你需要,这就是中国式购房的需求基础。

 

中国式购房-要结婚先买房

中国式购房-要结婚先买房

 

房屋的建筑成本只有1500-2000/平方米,与动辄几万元的销售价格相比,只有不到十几分之一!所以房价真的高的离谱,但为什么房价会如此之高呢?

中国处于典型的二元经济发展阶段

中国处于典型的二元经济发展阶段

故事背景

这个篇幅巨大的故事背景是中国的“二元经济”结构。1979年第一个黑人获得了诺贝尔经济学奖,他叫刘易斯。表彰他在研究发展中国家经济问题的巨大贡献。他的二元经济理论,解释并预测了发展中国家经济发展的规律及矛盾。而我国就是“二元经济”的典型!

随着蒸汽机的发明,欧洲进入了工业时代,而其他国家仍然还处于农业为主的农耕文明。随着欧洲工业文明的成熟、扩张。以及交通能力及信息信息技术的全面发展;工业文明开始输入到各殖民地或半殖民地地区。与传统的农业经济相比,工业显然有更高的生产效率和利润,对于劳动者来说也会有更高的收入,而传统农业社会又有大量的闲置半闲置劳动力以及各种其他的生产要素及巨大的市场。所以被引入的工业经济像一块放入水池中的海绵吸收周围水分一样,吸收着传统农业经济中的生产资料——资金、劳力、土地,逐渐转入到工业经济中来。

 

中国的“二元经济”结构

中国的“二元经济”结构

 

工业经济是外部引进的,所以它们一般都落在交通发达的沿海地带。随着发展,新的工厂不断的建立起来,越来越多的资本被投入到工业生产,传统的农业经济不断向工业经济倾斜,农业人口不断的被吸引到工厂和办公楼!这些引进工业经济沿海地带成了一块“飞地”,吸引了全国各地的人口、资源向这些地方集中;这便造成了经济发展的不平衡,以及经济、人口的过分集中。而不像西方国家“一元经济”那样,因为经济是内生性的,所以不存在经济在不同地域上这么大的差距。也没有发展中国家二元经济下的种种问题!其中房价就是最显眼的一个!

 

苦逼的刚需们

苦逼的刚需们

一、苦逼的刚需们

中国的二元经济结构使大部分的工作机会都集中在几小片(飞地)地区,使人跟着工作跑,房子跟着人跑,被迫选择在这些“飞地”结婚生子,安家置业。而中国“居者有其屋”的传统文化意味着想要体面地生活必须要有一套房子!所以,即使房价再高,年轻的白领们依然愿意为一套房子掏空几代人的积蓄!所以在这几小片地区的上班族对于房价的弹性是很低的!也就是所谓的刚需爱买要买,不爱也要买。土地的稀缺是高价格的基本面,而刚需们的低弹性即使价格再高都能够被接受!这是高房价的两个基础。

2013年我国人口结构:

2013年我国人口结构

2013年我国人口结构

    按“几零后”分类来看,中国50,60,70,80,90,00后分别有1.6亿、2.3亿、2.15亿、2.28亿、1.78亿和1.46亿人,其中60后、70后和80后都经历了人口高速增长阶段。过去10年间,在中国经济高速增长的背景下,人数最多的60后(2.3亿)正值事业高峰期,尽管他们赶上了福利分房时代,但改善型需求和投资需求十分旺盛;没有赶上福利分房的部分70后(2.15亿)也不得不被迫进入房地产市场首次置业;而人数相对较多的80后(2.28亿)相继进入婚龄,他们大多要从原来的家庭中分立出来重新组建家庭,这带来了巨大的潜在需求。这几重叠加之下,导致过去十年房地产需求呈现爆发式增长。

 

地方政府有理由希望房子能够贵一点

地方政府有理由希望房子能够贵一点

 

二、土地财政

中国实行的是地税和国税分开的两税制,税收一半归中央,一半归地方。而土地出让金则是全额纳入地方基金预算管理,是地方政府不折不扣的“钱袋子”。数据显示,近10年来,随着各地土地出让金的持续攀升,全国土地出让收入占地方财政收入的比重,已经从2001年的16.6%,上升到2009年的48.8%,2009年土地出让收入为14239.7亿元,增长43.2%。目前这一比例已经超过了5成。可见地方对土地财政的依赖!这也决定了官员的政绩和升迁;所以地方政府有理由希望房子能够贵一点,这样土地才会更值钱。

 

宏观调控效果甚微

宏观调控效果甚微

土地是国有资产,受政府管控。房子要有土地才有地方建设,实际上政府通过土地的供给控制着房屋供给,所以房地产市场真正的控制者是各地的地方政府!

 

房地产寡头垄断型市场

房地产寡头垄断型市场

 

三、寡头垄断

有这样一个现象,逢跌不跌,逢涨必涨。当市场行情较差,房子卖不出去时,按市场规律价格是要下跌的,可是房地产开发商们却集体硬撑着不跌,卖不出去就不卖,等待行情好转。而当市场行情好转,大家便一起疯涨!直接造成房价一路走高,有点风吹草动开发商便做为理由涨价。

如果是完全自由竞争的市场,经济人的图利本能会使价格有涨有跌,卖不出去时降价卖,供不应求时涨价卖同时多生产,然而房地产市场是一个介于完全竞争与垄断之间的寡头垄断型市场。众寡头们联合起来操控市场,而中国法律的不完善使这种联合有空子可钻,缺乏监管,地方政府出于同样的目的甚至会鼓励联合控制市场的行为。所以房地产市场是一个被政府、开发商操纵的市场,都是为了让房子涨价,土地能够升值,联合盘剥苦逼的刚需们!

 

炒房团云集

炒房团云集

 

四、炒房团

房地产市场还有一个重要的参与者就是那些炒房子的人。中国的房子不但有居住的功能,同时还带有金融的属性。各路炒家直接推动了房价的上涨。

中国经过三十多年的高速增长,累积下了巨额的财富。这些财富需要寻找出路;存在银行生利息、投资实业、投资金融市场(股票证券)都不是好的选择,放银行生利息最愚蠢;实业利润越来越低;证券市场是一个,资本黑洞,大骗局!相比之下,炒房是暴利,房价连连攀升,从来没有跌过,炒房的人都赚了钱。在资金没有更好出路的情况下,投资房地产最优选择。这些巨量资金的进入,直接促使房价不断上涨!

炒房团也是促使房价居高不下的一个原因

炒房团也是促使房价居高不下的一个原因

炒房的杠杆原理

2千年前阿基米德曾说道:给我一个支点,我能撬动地球!小小的推力,便可以转变成巨大的能量,可见杠杆的力量何其惊人!

炒房团之有利可图甚至是暴利,就是因为利用了杠杆原理。房市未调控之前,买房只需交付20%的首付金便可过户,并且不限数量。假设一套100万的房,首付20万元,年利率为6.5%,那么他每年所还利息为5万元左右,两年为10万。如果这两年内房价升了30%(实际更多)的话那么这套房子便升值了30万,首付20万加上利息一共30万元的投资资金,两年内便可获得一倍的收益,绝对属于暴利!而且这套房子还可以用来做抵押,从在银行里贷出更多的钱来炒房。所以在银行的资金杠杆的作用下,炒房是绝对的暴利!

和购房以居住为目的的人关心价格和价值不同,这些炒家们不需要担心房价到底有多高,泡沫有多大,只需要确信未来几年房价仍会继续上涨便可!

房价从来就没有降过

房价一直在上涨

五、期望的自我实现

房价从来没跌过“,这是很多人顶着高房价买房或投资的一个重要理由!伴随着中国经济的高速增长,房价也跟着水涨船高。对于市场来说–信心很重要,市场的期望往往可以变成现实。而正是因为房价从来没跌过,造成了房价上涨的预期,从而变成了房价上涨的现实。

官员的灰色收入

官员的灰色收入

六、灰色收入

在房地产市场中,还有一支隐蔽的大军!就是官员们的灰色收入,这些钱不能存银行,也不能留太多现金在身边,好办法就是买房了,有房租收,又可以升值。作为受政府控制的产业,他们是内幕者,再了解不过。所以这些灰色收入中,很大一部分流入了房地产市场,和普通居民购房为了居住不同,也和玩杠杆的炒房者不同,这些资金只为保值增值,而且都是现金。所以这些资金不惧怕任何高房价,也不在乎首付比例是多少、银行让不让贷款;他们才是市场上最铁的“刚需”!

政府在政策层面上为高房价保驾护航

政府在政策层面上为高房价保驾护航

    因为作为经济决策者的政府官员们大部分都有多套房产,所以他们自然希望房价能不断上涨,这也促使政府在政策层面上为高房价保驾护航!

 

啥时候才能住上房

啥时候才能住上房

 

结论:有这些势力的推动,不难理解中国的房价为什么会涨到这么高!

QQ:279582008

—— 100000whys

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